Эксперт назвала способ избежать «эффекта Долиной» при покупке квартиры
Эксперт по недвижимости Наталья Перескокова отметила, что суды стали примерно в два раза чаще вставать на сторону приобретателей квартир, однако это не отменяет необходимости тщательно проверять каждую деталь сделки. Об этом она рассказала Национальной службе новостей (НСН).
По словам специалиста, рынок недвижимости по-прежнему остается сферой повышенных рисков, особенно когда речь идет о вторичном жилье. Чтобы снизить вероятность оспаривания сделки и последующей потери квартиры, покупателю важно заранее проявить разумную осмотрительность и собрать максимум подтверждений добросовестности своих действий.
В качестве мер безопасности Перескокова советует обязательно оформлять сделку у нотариуса, если это возможно, а также фиксировать процесс подписания договора на видео. Кроме того, расчеты лучше проводить исключительно безналичным способом, чтобы у сторон остались документальные подтверждения передачи денег. Дополнительной мерой предосторожности может стать предложение продавцу добровольно пройти психиатрическое освидетельствование, если возникают сомнения в его дееспособности или осознанности действий.
Эксперт подчеркнула, что такие шаги помогают не только защитить интересы покупателя, но и делают саму сделку более прозрачной и устойчивой в случае судебных разбирательств. Чем больше доказательств добросовестности будет собрано заранее, тем выше шансы сохранить приобретенное жилье в спорной ситуации.
В последние месяцы в судебной практике наметился заметный перелом, который уже влияет на рынок недвижимости и поведение его участников. По словам эксперта, изменения стали особенно ощутимыми после декабрьского решения Верховного суда по делу певицы Ларисы Долиной, а также после того, как новый председатель ВС Игорь Краснов, как выразилась Перескокова, «взбодрил» систему.
В беседе с НСН она отметила, что статистика наглядно показывает этот сдвиг: если в 2025 году суды вставали на сторону покупателей только в 41% случаев, то в 2026 году этот показатель вырос уже до 85%. Такая динамика говорит о том, что подход к подобным спорам стал гораздо более строгим и последовательным.
Перескокова пояснила, что судебная практика постепенно меняет поведение всех участников рынка. Сегодня суды оценивают не только сам факт заключения сделки, но и то, насколько добросовестно действовал покупатель, проявлял ли он осторожность и проверял ли обстоятельства сделки. Иными словами, формального оформления договора уже недостаточно для того, чтобы защитить свои интересы или, наоборот, попытаться отменить сделку.
Раньше некоторые участники рынка рассчитывали оспорить договор, ссылаясь почти исключительно на состояние продавца — например, на его возраст, эмоциональное состояние или возможную недееспособность. Однако теперь одного такого аргумента уже недостаточно: судам требуется более весомая и комплексная доказательная база. В результате количество попыток использовать подобную схему постепенно снижается, а рынок становится более осторожным и предсказуемым.
Рынок недвижимости сталкивается с подобными спорами и сегодня, несмотря на развитие механизмов защиты покупателей. Особенно часто такие иски возникают в ситуациях, когда продавцом выступает пожилой человек, лицо с психическими расстройствами либо гражданин, недавно перенесший тяжелое заболевание, которое могло повлиять на его способность осознанно принимать решения. В подобных случаях сделка может быть оспорена даже спустя некоторое время после ее заключения.
Эксперт отметила, что для снижения рисков решающее значение имеет целый комплекс проверочных мер, а не один отдельный документ. Покупателю стоит заранее запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться в дееспособности продавца на момент заключения договора. Дополнительную защиту дает нотариальное удостоверение сделки, поскольку нотариус проверяет участников, разъясняет условия договора и фиксирует важные обстоятельства его подписания. Полезно также вести видеозапись процесса подписания и переговоров, чтобы при необходимости подтвердить добровольность и осознанность действий продавца.
Не менее важно убедиться, что именно сам собственник лично участвует в общении, понимает содержание документов и отвечает на вопросы без давления со стороны третьих лиц. Финансовые расчеты лучше проводить в безналичной форме с прозрачной фиксацией движения денежных средств, чтобы в дальнейшем можно было подтвердить факт оплаты. Кроме того, рекомендуется сохранять всю переписку, проект договора, заключения об оценке объекта и иные сопутствующие документы, поскольку в спорной ситуации они могут сыграть решающую роль и подтвердить добросовестность покупателя.
Если у покупателя возникают даже незначительные сомнения в психическом состоянии продавца, Перескокова рекомендует предложить ему пройти добровольное психиатрическое освидетельствование. Такая мера не только помогает прояснить ситуацию, но и может стать серьезным подтверждением того, что покупатель действовал добросовестно и проявил необходимую осторожность при заключении сделки.
При этом эксперт отдельно подчеркнула, что одних справок из диспансеров недостаточно, чтобы считать сделку полностью безопасной. Эти документы лишь подтверждают, что человек не состоит на учете по месту регистрации, однако они не дают представления о его реальном состоянии в момент подписания договора. Кроме того, продавец мог наблюдаться в частных медицинских центрах или обращаться за помощью за пределами страны, что также не отражается в обычных справках. Поэтому формальный набор документов не всегда способен исключить будущие споры.
В более широком смысле такие ситуации показывают, насколько важно покупателю заранее проверять все обстоятельства сделки и не ограничиваться только внешне убедительными бумагами. По словам Перескоковой, окончательное решение в подобных спорах все равно остается за судом, и исход дела во многом зависит от того, насколько внимательно и осмотрительно вел себя покупатель. Если будет установлено, что должная проверка не проводилась, суд может встать на сторону продавца.
В последние годы на рынке недвижимости все чаще появляются изощренные способы мошенничества, из-за которых покупатели рискуют потерять не только деньги, но и сам объект сделки. Эксперты отмечают, что подобные схемы становятся все сложнее, а злоумышленники нередко используют юридические лазейки и слабую осведомленность граждан о своих правах. Ранее сообщалось, что на смену «схемы Долиной» пришел новый формат обмана с жильем. Жителя Санкт-Петербурга ввели в заблуждение при покупке квартиры, продав недвижимость вместе с пожилым человеком, который имел бессрочное право на проживание в этом помещении. Такая ситуация делает сделку крайне рискованной, поскольку формально покупатель становится собственником, но фактически не может полноценно распоряжаться жильем. В подобных случаях выясняется, что вместе с объектом недвижимости новый владелец получает и серьезные юридические обязательства, о которых мог даже не подозревать при подписании договора. Подобные истории еще раз напоминают, насколько важно тщательно проверять документы, историю объекта и все обстоятельства, связанные с правом проживания третьих лиц. Именно внимательность на этапе покупки способна защитить от крупных финансовых потерь и длительных судебных разбирательств.
Источник и фото - lenta.ru
